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北京豪宅驚現 日光盤 單日銷售額達18億元
有分析人士認為，此輪北京市解禁豪宅一改慢周轉節奏，以高周轉模式"反轉"，快速回籠資金，可見部分房企開始註重把控現金流，以此降低大規模擴張的風險
"限高令"剛一解禁，壓抑近半年的北京市豪宅市場就直接由"暗戰"轉為"明戰"，此前房企間豪宅項目的"暗潮湧動"直接升級為紮堆截客搶售，頗有未預熱已焦灼之勢。
2月18日，記者現場調查發現，各路房企旗下豪宅項目"齊聚"孫河別墅區，甚至連中央別墅區的項目也來"湊熱鬧"。其中，昔日泰禾集團備受關註的前地王項目北京院子首期低調開盤即售罄，實現銷售額18億元。
"豪宅成為日光盤的現象非常罕見。"有分析人士向《證券日報》記者表示，此前泰禾集團在通州區的豪宅運河岸上的院子，其不惜花費10年時間"慢慢賣"，而此次卻上演高周轉"反轉"，首期一拿到預售證，即全部放量，外界也開始關註泰禾地產的"神秘玩法"。
值得註意的是，中投證券一位分析師指出，泰禾地產主要在經濟發達的二線、三線城市和北京市、上海市等少數一線城市佈局，對於福建省本地的項目，泰禾已經輕車熟路。從北京市和上海市來看，走高周轉路線可能更為穩妥。
豪宅"跨境"截客搶售
2月18日，記者在泰禾北京院子項目現場調查時發現，去往該項目大門的路上，竟然佈滿瞭其它別墅項目的路標廣告。
潤澤莊園、魯能格拉斯小鎮、融科千章墅、禦湯山以及財富公館等老牌別墅項目的招牌，均在其中。某知名別墅樓盤，明明是中央別墅區的項目，廣告介紹自稱"大孫河板塊"，大有"跨境"力爭紮進"孫河別墅隊"之勢。
"在熱銷樓盤門口設置路牌等廣告搶客，這是開發高端產品經驗成熟房企的推銷手法。"某別墅營銷負責人告訴記者，別墅特點是總價高，銷售去化慢，別墅銷售更要拓展多重銷售渠道，紮堆去市場上最知名的樓盤門口立"廣告"，目的是截客搶售。
值得一提的是，孫河板塊現在最知名的樓盤是泰禾北京院子，該項目於2013年1月份拿地，其樓面地價比龍湖在同一區域所拿地塊的樓面地價每平方米高出8000元左右，一舉晉升為當時北京市最知名的地王。
此後，該項目命運頗顯曲折。泰禾北京院子拿地6個月之後，便實現售樓處開放，2013年8月份具備銷售條件。不過，彼時，北京市房價調控壓力大，遲遲沒有給高端項目發放預售證。
對此，有分析人士向記者表示，"限高令"壓頂，北京市豪宅市場已經壓抑瞭半年之久，不少高端項目的開盤銷售節奏都被打亂，導致有些房企迫於資金成本、現金回流等壓力，都將在今年上半年集中推出高端項目，其爭奪市場份額的競爭可見一斑。
不過，從豪宅項目集中挺進孫河別墅區截客的現象來看，"暗戰"已經轉向瞭"明戰"。
高周轉賣豪宅"棋局"
值得註意的是，在此背景下，今年2月份，泰禾北京院子開盤當日即售罄，實現瞭18億元的銷售額，同時，這也是高端樓市極為罕見的"日光豪宅"，這讓業界大跌眼鏡。
"別墅項目很少能一次性實現這麼大量的銷售規模。"上述某別墅營銷負責人表示，泰禾北京院子從去年8月份就開始蓄客，當時排隊的人很多，但是項目遲遲沒有拿到預售證，業內都認為泰禾北京院子已經錯過瞭最好的銷售時期，開盤肯定會遭遇滑鐵盧。顯然，泰禾集團董事長贏瞭。
事實上，這種一反豪宅項目"慢慢賣"謀高利、以低於市場預期定價而大規模放量謀高周轉的"玩法"，讓業界頗感意外。
中原地產一位分析師表示，當時泰禾在北京市所拿地塊成本較高，項目售價也比周邊一些項目高，但其抓住瞭市場空白期。泰禾地產高層也曾向《證券日報》記者 透露，為搶市場窗口期，去年年底，泰禾位於臺湖的泰禾一號街區項目銷售團隊集體加班，連夜簽約。這個項目實現瞭從拿地到信貸房貸利息預售僅為8個月的銷售高周轉率，速 度超過瞭萬科的"5986"模式。
實際上，記者獲悉，今年泰禾地產提出瞭高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的"四高"戰略，而高周轉則是其它"三高"的重要保障。公司董事長黃其森曾表示，公司內部有高周轉的開發能力，實現瞭8個月的周轉速率後，泰禾地產才有瞭底氣，開始大規模攻城略地。
宏源證券一份分析報告指出，泰禾地產2013年拿地超過200億元，主要在北京市和上海市等一線城市佈局，公司拿地下手早，獲得瞭豐富的土地儲備，成為未來兩年公司持續發展的保障。
"一改豪宅慢周轉節奏，以高周轉模式'反轉'，快速回籠資金。"上述分析人士表示，可見有些房企已經開始註重把控現金流，以此降低大規模擴張的風險。
黃其森也曾對媒體表示，今後，房地產企業比拼的是高周轉的開發能力，土地成本增加和項目利潤率的壓縮，都要求公司必須做到高周轉，才能在目前的土地市場和房地產市場環境中遊刃有餘。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08142616614.shtml
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